以房养老试点将在明年推行 ＂70年产权＂是瓶颈

9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，在这份长达7000字的文件中，其中17个字最引人注意：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。此举即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额，也被称为“以房养老”。房子加养老，老百姓最为关注的两大热点问题相互交织，让以房养老的话题持续发酵，迅速引发了舆论的广泛关注。随后，北京拟试点推广“以房助老”，且不需抵让房屋产权的消息，更是让“以房养老”的话题热度再度上升。然而，之前南京和上海等地率先推出的“以房换养”举措并未得到太多认同。具体到郑州，目前也已进入老龄化阶段，在养老金缺口逐步增大、计划延迟退休年龄等消息甚嚣尘上的背景下，以房养老是不是一条好的出路？其中又存在哪些现实的难题？

　　【现状】

　　“以房养老”备受关注 试点将明年推行

　　据了解，“以房养老”目前是世界各国流行的一种养老模式，就是房主把拥有合法产权的房子抵押给保险公司或银行等商业机构，这些商业机构按照评估得出的房屋价值，按月付给房主养老金，房主依然拥有居住权，直到房主去世，房子产权归商业机构所有。

　　在国外，“以房养老”是一种成熟的金融养老方式，但在国内，这种做法却还处于刚刚起步的阶段。事实上，“以房养老”在上海、南京等部分地区早已有实践，在北京，通过“租房置换”，房屋产权不变更，出租者最终通过租金入住养老院；在南京等地，一些老年公寓要求有60平方米以上的产权房，超过60岁以上的孤残老人把房产抵押给养老机构，自己免费入住老年公寓，去世以后房屋的产权归养老机构；上海曾推出老人可将产权房卖给市住房公积金管理中心，一次性收取房款，房屋再由中心返租给老人。试点主体既包括政府部门，也有金融机构，但效果并不理想，以致停滞或取消。从以往“以房养老”实践看，有产权房、年龄在60岁或65岁以上是申请的硬杠。

　　此次重提“以房养老”这一争议性话题，迅速引发了舆论的广泛关注，甚至有人认为，“以房养老”是政府在推卸养老责任，“算计”老百姓房子。有媒体也发出评论：“以房养老”意味着养老金筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。9月19日和20日，民政部连续两次回应“以房养老”问题并表态：“以房养老”只是一种选择，与基本养老保险没有关系。

　　虽然国家层面的试点要在明年上半年推行，但地方政府在此举措上的热情很高，包括北京在内的多个省市或在今年内、明年初就落实“以房养老”的试点，其中北京已经明确了变“以房养老”为“以房助老”，其与“以房养老”的区别在于：它不要求老人一定要拥有独立产权的房屋，其主要模式也不须抵让房屋的产权，可以通过置换住房(或闲置房屋)的居住使用权，获得更丰富、优质的养老资源。

　　【观念】

　　多数老人尚未接受

　　国际上通常把60周岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65周岁以上的人口占总人口比例达到7%，作为一个国家或地区进入老龄化社会的标准。

　　相关资料显示，2010年初，郑州市65岁以上人口66.9万人，占郑州人口总数的8.9%，60岁以上人口超过百万，人口老龄化比例高于全国7.9%的水平，郑州已步入老龄化社会阶段。而且，随着现代人寿命的延长，郑州未来60岁以上的人数肯定会逐渐增多，养老市场的容量也会逐步扩大。

　　银发潮汹涌而来，国务院此次提出“以房养老”，意在为老有所养多辟一条路。这一政策，老人领不领情呢？记者走访了数十位拥有房产的老人，他们的观点几乎“一边倒”，大多数表示自己不会采取“以房养老”的方式。专门来郑州照顾孙子的李阿姨表示，“老家有两套房子，已经卖了一套给儿子在郑州买房当首付，剩下的那套如果抵押给银行，势必会影响跟儿子、儿媳的感情。”

　　持这种想法的还有郑州市民张大爷，在他看来，房子是自己目前最大的一笔财产了，一开始就是想将来留给儿子的，如果为了提高自己的生活水平，将房子抵押给银行，那等到百年以后房子被银行收走，儿女不得骂自己啊。

　　竞合地产董事长王东认为，国人的传统观念是推行以房养老的一大障碍，“但存方寸地、留于子孙耕”，对于大多数老人来说，心理上难以接受自己辛苦一辈子挣来的房子将来成为别人的，只有交给下一代才安心。

　　“70年产权”是瓶颈

　　虽然对于有儿有女的老人来说，“将房产留给子女”仍是多数人的选择，但对身边没有儿女照料的空巢老人来说，“以房养老”，似乎是个不错的选择。65岁的空巢老人陈大爷已经退休，两个儿子几年前移民国外，家里就剩他跟老伴，随着年龄的增长，生活日益不便，他开始担心起自己跟老伴的养老问题，这次“以房养老”政策的提出，让他仿佛看到了解决问题的曙光。不过，现实问题是，目前，“以房养老”模式如果要大规模推行，其中仍然存在着很多难题，其中主要阻碍，是我国商品房产权最长为70年。

　　王东说，以房养老在国外已有比较成熟的经验，但要在国内推行或许有一定难度。与国外房地产最大的区别在于，中国的住宅产权仅有70年，这就意味着“以房养老”很可能玩到一半突然就要面临产权回收的风险，并且这种风险将是双向的。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。房价有下跌风险，抵押物会缩水；我国土地使用权最多只有70年，到时政府或将土地收回；产权不清晰，老人去世后，子女或纠缠等一系列顾虑，都是金融机构在考虑的问题。

　　星联置地副总经理李涛则表示，虽然《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”，如果“70年后房屋产权”不明了，“以房养老”预计推行难度会很大。

　　【解读】

　　多了一种选择，

　　但制度设计尚需完善

　　尽管“以房养老” 政策面临诸多难点，但不少专家认为，该政策的出发点是好的，如果顺利启动，将会成为我国社会保障制度的一个有益补充。“以房养老”模式有利于减轻政府、社会、老人及其子女的养老负担，还能有效盘活房屋资源，可谓“一举多得”，但不可否认的是，在当下的社会和国情下，这种模式要想顺利实施，还需迈过几道坎。一方面是很多老年人及其子女不愿意接受“以房养老”模式。这既是因为传统的养老观念一时难以转变，也是因为过去个别金融机构设计的“以房养老”模式欠合理，不能获得老年人的信任。

　　对于当前老百姓和金融机构都不能放心尝试的情况，有评论人士认为，推动“以房养老”的重点与难点在于消除公众和金融机构的种种忧虑。

　　【案例】

　　国外“以房养老”模式

　　荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

　　美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

　　日本：“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑。