2012年抚州市十二五住房建设规范文本

第一章 规划总则
第一条 编制目的
为贯彻落实国务院、省政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知等文件精神，全面推进落实海峡西岸、鄱阳湖生态经济区、振兴原苏区和昌抚一体化发展战略，促进抚州市城市建设，加强对抚州市住房建设，特别是社会保障性住房及普通商品住房的指导与统筹，进一步完善住房供应机制，促进抚州市住宅与房地产业持续稳定健康发展，满足广大居民的基本住房需求，特编制本规划。
第二条 编制依据
1、国土资发【2010】34号《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》；
2、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发【2010】4号）；
3、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）；
4、江西省住房和城乡建设厅《关于做好全省城市住房建设规划编制工作的通知》（赣建房【2012】3号）；
5、《城市住房建设规划编制导则（试行）》；
6、《抚州市城市总体规划（2008-2020年）》；
7、《抚州市近期建设规划（2011-2015年）》；
8、《抚州市中心城区（2010-2012年）住房建设规划》；
9、《2010年抚州市中心城区居民住房状况调查报告》。
第三条 规划范围与期限
本次规划范围是抚州市中心城区的规划区范围和市辖十县的城市建设用地范围。
中心城区规划范围与《抚州市城市总体规划（2008—2020）》确定的中心城区范围一致，包括主城区、上顿渡城区与抚北城区。
十县为东乡县、崇仁县、南城县、南丰县、广昌县、金溪县、资溪县、宜黄县、黎川县和乐安县。
规划期限为2011年至2015年。
第四条 指导思想
以全面建成小康社会的重大战略思想为指导，全面贯彻落实党的十八大精神，紧紧围绕加快建设殷实、文明、和谐的幸福抚州的总体目标。坚决贯彻中央宏观调控政策，以调整住房供应结构、稳定住房价格、解决中低收入群众住房困难为工作重点，建立完善的社会主义市场经济体制，引导 和促进房地产业持续稳定健康发展，保持经济的平稳较快增长，满足广大人民群众的基本住房消费需求，保障构建和谐社会目标的实现。
第五条 规划重点
1、明确住房调控的重点区域
2、科学预测住房需求
3、制定中心城区住房年度建设计划及住房结构控制
4、合理引导中心城区住房建设空间布局
5、提出实施保障建议
第六条 住房类型
本规划将住房分为两大类。第一类为保障性安居工程住房；第二类为商品住房。具体住房类型划分方式如下表所示。

第七条　在规划期限内，凡在规划范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第八条 规划成果
本规划成果：包括文本、说明书及相关图纸。
第二章  住房建设现状

第九条  人口规模与居住水平现状

2010年抚州市中心城区城市常住总人口为49.8万人，人均住宅建筑面积为30.91平方米。2010年十县城区常住人口与居住水平如下表所示：

项目	城区常住人口（万人）	居住水平（平方米/人）
南城县	9.21	30.37
南丰县	10.00	30.80
黎川县	7.00	27.00
金溪县	9.30	34.20
宜黄县	5.60	27.46
东乡县	16.95	31.80
崇仁县	10.20	33.80
资溪县	2.80	33.80
广昌县	6.55	30.80
乐安县	7.80	32.00

第十条　住房建设现状及问题
1、 建设成效
（1）保障性住房体系逐步建立。2007年，抚州市陆续制定出台了《抚州市城镇廉租住房管理实施细则》和《抚州市人民政府关于推进经济适用房建设解决城镇中低收入家庭住房困难的实施意见》，健全了城区住房保证政策体系，建立了街（镇）、区、市三级审核和公示的保障资格准入工作机制，并逐年扩大廉租住房、经济适用住房的保障范围。
全市住房保障体系逐步完善，建设规模不断扩大，覆盖面逐步拓展，改善了住房供应结构，解决了部分低收入住房困难家庭的住房问题，推动了城区拆迁安置工作。
2006至2010年底，抚州市共建成廉租住房13476套；经济适用住房8334套，安居工程住房约35.37万平方米。
（2）房地产开发投资逐年加大。住宅开发建设速度加快。2006到2010年，抚州市全市房地产投资总额268.36亿元，其中住宅开发投资228.31亿元，占房地产开发投资总额的85%。
（3）旧屋区改造步伐加大。“十一五”期间抚州市拆除旧屋42万平方米，建成35.9万平方米，至2010年末，中心城区居民人均现有住房建筑面积30.91平方米，住房水平得到较大改善。
2、存在问题
（1）住房体系有待优化，需提升保障性住房的建设量。在政策支持、房价上涨以及人民生活水平的提升背景下，抚州市社会保障性住房的需求量增加，需增加保障性住房的有效供给。
（2）安居工程住房建设需要有序推进。城市市政公用设施、基础设施、重点项目的建设力度加大，土地收储量加大，这将带动大量的安居工程住房需求，而目前抚州市的安居工程住房的建设规模和速度滞后于拆迁需求，需要有序地安排安居工程住房的建设以支撑拆迁和旧城改造。
（3）住房销售价格需要进一步稳定。2006-2010年房价年均增长500元左右，年均增长18%左右，超出城镇家庭人均可支配收入的增长水平。“十二五”期间需要对住房销售价格问题进行进一步稳定，通过增大土地投放、建设增长，通过加大中小户型住房比例等结构性供应调整措施，稳定房价，保障居民住房需求。

第三章 住房建设目标
第十一条 “十二五”期间住房建设发展的重点
1、保障民生，重点发展保障性安居住房，解决中低收入人群住房问题。
“十二”五期间，要继续加大住房结构调整，更好地履 行政府公共服务职责，加大保障性安居工程建设力度，重点建设廉租房、公共租赁房和经济适用房，进一步扩大住房保障覆盖面。其中廉租房对接最低收入家庭，规划期内应予以应保尽保；积极探索公共租赁房与廉租住房逐步并轨，并逐步对接夹心层、外来人口和中低收入家庭的住房需求，“十二五”期间应将公共租赁住房和廉租 住房作为住房建设的重中之重。
2、服务全市发展，加大安居工程住房的建设力度，解决被拆迁居民的安置问题。
安居工程住房对接由于市政公用设施、基础设施、危旧房棚屋区改造、土地收储和重点项目建设的拆迁安置，在城市建设中必须予以解决。
3、围绕稳定房价的目标，重点发展普通商品住宅的建设，以实现宜居城市、和谐社会的宏伟目标。

　　商品房方面，应继续加大中小户型商品住房建设力度，鼓励自住型和改善型住房需求，保证住房结构和数量的合理稳定供给。
第十二条 “十二五”期间住房建设总体目标
1、建设总量和结构
“十二五”期间，抚州市中心城区的常住人口将由2010年的49.8万人增加到2015年的61.5万人，人均居住水平将由30.31平方米增长到33.15平方米，住房总建筑面积将由1539.32万平方米增长到2038.73万平方米，“十二五”期内共需增加住房建筑面积499.41万平方米。
“十二五”期间，十县城区常住人口将由2010年的85.41万人增加到2015年的108.98万人，人均居住水平将由31.36平方米增长到35.00平方米，住房总建筑面积将由2678.30万平方米增长到3814.14万平方米，“十二五”期内共需住房1135.84万平方米。
“十二五”期间，抚州市全市城区住房需求为1635.25万平方米，中心城区和十县分别占全市住房需求的30.54%和69.46%。
“十二五”期间，抚州市保障性住房和商品住房的比例为1：3.8 ，其中中心城区比例为1：2.5，十县比例为1 ：4.6。
2、土地供应
根据不同地区的城市建设经验，中心城区住房建设项目中，保障性安居工程住房平均容积率取1.8，商品住房建设地块平均容积率取2.2。
十县市住房建设项目中，保障性安居工程住房平均容积率取1.7，商品住房建设地块平均容积率取2.1。
“十二五”期间，全市住房建设所需净用地供应面积约804.43公顷，其中中心城区住房建设所需净用地供应面积约241.18公顷，十县城区住房建设所需净用地供应面积约563.25公顷。
第十三条 各类住房建设目标
1、保障性安居工程住房建设
规划期内，全市计划建设保障性安居工程住房建筑面积共计340.17万平方米，其中中心城区建设140.31万平方米，占全市保障性安居工程住房建设量的41.25%；十县共建设199.86万平方米，占全市保障性安居工程住房建设量的58.75%。
2、商品住房建设
规划期内，全市计划建设商品房建筑面积1295.08万平方米，其中中心城区建设商品房建筑面积359.10万平方米，占全市商品住房建设量的27.73%；十县建设935.98万平方米，占全市商品住房建设量的72.27%。
第十四条 中心城区住房建设年度安排
2011年建设住房总建筑面积125.82万平方米，其中商品房总建筑面积87.90万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.92万平方米。
2012年建设住房总建筑面积106.17万平方米，其中商品房总建筑面积70.74万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积35.43万平方米。
2013年建设住房总建筑面积89.14万平方米，其中商品房总建筑面积66.82万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积22.32万平方米。
2014年建设住房总建筑面积89.14万平方米，其中商品房总建筑面积66.82万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积22.32万平方米。
2015年建设住房总建筑面积89.14万平方米，其中商品房总建筑面积66.82万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积22.32万平方米。
根据不同地区的城市建设经验，中心城区住房建设项目中，保障性安居工程住房建设用地平均容积率取1.8，商品住房建设用地平均容积率取2.2。
2011年，住房建设所需净用地供应面积约61.02公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约39.95公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约21.07公顷。
2012年，住房建设所需净用地供应面积约51.83公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约32.15公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约19.68公顷。
2013年，住房建设所需净用地供应面积约42.77公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约30.37公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约12.40公顷。
2014年，住房建设所需净用地供应面积约42.77公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约30.37公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约12.40公顷。
2015年，住房建设所需净用地供应面积约42.77公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约30.37公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约12.40公顷。
第十五条 十县住房建设年度安排
2011年建设住房总建筑面积292.18万平方米，其中商品房总建筑面积243.62万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积48.56万平方米。
2012年建设住房总建筑面积196.92万平方米，其中商品房总建筑面积158.03万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积38.89万平方米。
2013年建设住房总建筑面积215.58万平方米，其中商品房总建筑面积178.11万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.47万平方米。
2014年建设住房总建筑面积215.58万平方米，其中商品房总建筑面积178.11万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.47万平方米。
2015年建设住房总建筑面积215.58万平方米，其中商品房总建筑面积178.11万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.47万平方米。
根据不同地区的城市建设经验，十县城区住房建设项目中，保障性安居工程住房建设用地平均容积率取1.7，商品住房建设用地平均容积率取2.1。
2011年，住房建设所需净用地供应面积约144.57公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约116.01公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约28.56公顷。
2012年，住房建设所需净用地供应面积约98.13公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约75.25公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.88公顷。
2013年，住房建设所需净用地供应面积约106.85公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约84.81公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.04公顷。
2014年，住房建设所需净用地供应面积约106.85公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约84.81公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.04公顷。
2015年，住房建设所需净用地供应面积约106.85公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约84.81公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.04公顷。
第十六条 住房结构控制引导
1、总体结构控制要求
根据《全国城镇住房发展规划（2011—2015年）》，到2015年，保障性安居工程住房覆盖面达到20%以上。“十二五”期间重点增加保障性安居工程住房有效供给，加快中小套型普通商品住房建设，优化住房供应结构。
2、住房结构比例分类控制
（1）住房套型面积结构标准
规划期内，城市新审批、新开工的保障性安居工程住房的单套建筑面积应当控制在80平方米以内（80平方米以上的控制在15%以内），其中保障性住房控制在60平方米左右，安居工程住房中新建住房要以90平方米以下中小套型为主。
（2）其他普通商品住房项目，按照发挥土地应有效益、优质优价原则，依据所处区位土地级差地租、套型面积结构相应变化。
（3）对于商品住房的住房结构比例，应按项目不同区位分别控制。应重点发展建设中小套型普通商品住房，增加住房有效供应，重点加快以90平方米左右为主、120平方米以下的中小套型普通商品住房用地供应。

　第四章 住房建设布局 
第十七条 住房建设布局原则
1、与城市总体规划发展方向相一致的原则。新城区住宅建设的环境质量和水平优于老城区，引导老城区人口疏解和老城区人口向新城区集中。
2、与产业布局相协调的原则。与区（县）功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性，推动产业与居住的平衡发展，促进工作与生活的适宜性。
3、与公共交通及市政公建设施相配套的原则。充分考虑居民工作生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线周边优先安排保障性安居工程住房和中小套型普通商品住房建设。
4、促进社会和谐与公平的原则。按照“大融合、小分散”的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、不同群体住房的相对混合布局，促进相互交流和社会和谐。
第十八条 住房建设规划布局
1、明确住房重点发展区域
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小户型普通商品住房和保障性安居工程住房的用地供应；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展。
继续推动中心城区人口分散、功能提升、环境改善、景观优化。充分发挥新城在人口集中、产业聚集、土地集约利用等方面的作用，突出重点有序推进，建设一批新型居住区，集中力量建设新城。
——中心城区
根据《抚州市近期建设规划（2011-2015）》，“十二五”期间中心城区重点发展方向为“西进南拓”，沿玉茗大道向西发展，沿迎宾大道向南发展。梦湖周边区域、新城区、上顿渡城区仍是近年中心城区建设重点。
——十县
十县住房建设布局进行原则控制引导，具体由各地结合总体规划及近期建设规划进一步落实。
2、区域发展策略
中心城区老城区以优化提升为主，重点在公共设施、开放空间配套等方面进行优化整合，促进人口和功能向外疏解，优化形象和风貌，增加公共绿地。住房建设重点为城市棚户区改造工作。
结合已经建成的行政中心、抚州市实验小学以及名人雕塑园等公共设施的建设，加大周边的住房供地，引导市老城区人口向新城区转移。

　　　第五章 政策措施 
第十九条　贯彻落实房地产宏观调控政策，促进房地产市场平稳发展
继续以贯彻落实国家房地产宏观调控政策为主线，坚持以调整住房供应结构、稳定住房价格、解决中低收入群众住房困难为重点，建立健全、诚信、规范、透明、法制的房地产市场体系和分层次、保基本、可持续的住房保障体系，促进房地产市场持续平稳协调，健康发展。
第二十条　继续加大住房用地的储备和供应，尤其是确保政府保障性住房的用地供应。
按照全市住房发展规划目标,保证一定量的新增住房用地供应，强化通过拆除重建作为普通商品住房和保障性安居工程住房供应的主要模式，优先保证中小套型普通商品住房和政府保障型住房用地供应。
优化老城区住房用地布局，控制高强度开发、 高密度住宅布局，推进人口疏散、功能提升、环境改善和景观优化。针对我市土地资源日益紧的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制 原则和相关规范要求的前提下，适当提高外围新城的住房建设的容积率水平。通过规划引导，促进各种类型住房，在空间地域上的交错布局，促进相互交流和社会和谐。
进一步调整完善农村集体土地和城市国有土地征收和拆迁安置政策。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
第二十一条　加大闲置土地处理力度，加大城中村改造，积极盘活存量土地
加大对房地产开发闲置土地的处置力度，采取灵活 有效的办法，对闲置土地予以盘活。积极稳妥地开展旧城旧屋区改造，按照政府主导、市场化运作、统筹兼顾、综合改造、区别对待、分类指导的原则，落实我市老城区城市棚户区改造目标。改善居住生活环境、市政设施配套，盘活存量土地。
第二十二条　优化房地产市场结构，实现存量房、一手商品住房、二手商品住房、租赁房市场健康发展。
一是要积极发挥存量住房在全市住房供应体系中的重要作用，通过规范房产中介行为，完善二手房交易网上备案管理，加强二手房交易资金的监管等措施，进一步活跃二手房市场，扩大二手商品房与新建商品房的成交比例。
二是，加快租赁市场的发展，进一步规范住房租赁行为。通过税收、金融优惠政策，鼓励机构经营租赁住房，完善相关住房租赁政策，鼓励居民出租和租赁住房，使“十二五”期间的住房租赁面积、承租户数有较大幅度的增长。
加大差别化信贷、税收的执行力度，支持居民自住型和改善型住房消费，抑制投资、投机型住房需求。
第二十三条 加强房地产市场监管，维护市场秩序。
一是要实施商品住房建设项目的全过程监管，采取跟踪、调查、掌握商品住房建设进度、上市时间、数量，督促开发企业开发建设上市销售，确保市场正常供应。
二是要加大市场销售监管，要加大销售现场和合同网上备案的监测力度，积极采取措施，规范商品住房销售行为。
三是要加大资金监管，严格土地出让金、商品房预售资金、二手房交易资金的监管。
第二十四条　倡导环保型、节能型住房建设，推动住宅产业化。
按照“绿色、环保、低碳、生态”的发展理念，大 力倡导节能、节地、节水和节材的环保型住房建设，制定抚州市示范小区创建标准和政策激励机制，发挥示范带头作用，全面推进特色、文化、绿色、生态型住房建设。降低住房建造和使用过程中对能源的消耗，关注土地资源的合理利用，实现城市的集约用地。探索政府引导和市场机制推动相结合的方法和机制，加快建立和完善住宅产业化体系，形成节能省地型住宅的产业化发展模式。
第二十五条 发展小区物业服务，扩大物业管理覆盖面，提升居住环境质量
改变重住宅建设、轻居住区配套服务设施建设，商业服务设施多、公益服务设施少的状况，切实加强与人民群众切身利益相关的居住区配套服务设施的管理机制建设。
完善制度、加强监管、规范市场秩序，继续积极探索业主委员会与社区委员会有机结合的管理机制，建立规范诚信和谐的物业管理市场，全面提升物业管理服务水平，为人民群众提供质价相符的物业服务，创造安全舒适的居住环境，促进和谐社区建设。
第六章 保障机制
第二十六条　强化统筹协调，落实分级负责制
一是加强与相关规划的衔接配合。做好与国民经济 和社会发展规划和城市近期建设规划的衔接，以及与交通、市政、产业等相关专业规划的衔接和协调，形成规划实施的合力。
二是建立分级负责制。市级主要负责政 策制定、计划编制、组织协调等；各区（县）负责细化规划指标，加强规划落地，落实保障性住房的建设和供应任务，并做好建设的时序安排。
第二十七条　发挥年度计划的指导作用
住房建设规划把规划目标初步分解到各年。在具体落实中，应根据目标实际完成情况以及抚州经济社会发展和住房供需情况的动态监测，适时适度地进行调整，制定年度住房建设计划。年度住房建设计划作为项目审核、规划许可和土地出让的具体依据，各级政府、各相关部门应严格执行。
第二十八条　建立动态监控机制，加强规划实施的监督管理
建立规划实施的动态监控机制，完善住房建设规划的公共参与机制，加强规划效能监察。规划实施一段时期后，围绕规划提出的主要目标、重点任务和政策措施，要组织开展规划实施评估，全面分析检查规划的实施 效果及各项政策措施落实情况，推动规划有效实施，并为动态调整和修订规划提供依据。

第七章 附则 
第二十九条 本规划经抚州市人民政府批准后实施，由抚州市房地产管理局负责解释。
附表
附表1 2011-2015年中心城区住房建设年度计划　　 单位：万平方米

项目	住房类型	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	总计
1	保障性住房	37.92	35.43	22.32	22.32	22.32	140.31
2	商品住房	87.90	70.74	66.82	66.82	66.82	359.10
3	总计	125.82	106.17	89.14	89.14	89.14	499.41

附表2 2011-2015年中心城区土地供应年度计划　　 单位：公顷

项目	住房类型	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	总计
1	保障性住房	21.07	19.68	12.40	12.40	12.40	77.95
2	商品住房	39.95	32.15	30.37	30.37	30.37	163.23
3	总计	61.02	51.83	42.77	42.77	42.77	241.18

附表3 十县2011—2015年住房建设年度计划　 单位：万平方米

项目	住房类型	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	总计
1	保障性住房	48.56	38.89	37.47	37.47	37.47	199.86
2	商品住房	243.62	158.03	178.11	178.11	178.11	935.98
3	总计	292.18	196.92	215.58	215.58	215.58	1135.84

附表4 十县2011—2015年土地供应年度计划　 单位：公顷

项目	住房类型	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	总计
1	保障性住房	28.56	22.88	22.04	22.04	22.04	117.56
2	商品住房	116.01	75.25	84.81	84.81	84.81	445.69
3	总计	144.57	98.13	106.85	106.85	106.85	563.25