说明书目录

第一部分  规划背景与总则 1

一、规划背景 1

1、前言 1

2、抚州市住房发展相关政策解读与宏观趋势分析 1

二、规划总则 3

1、规划范围与规划期限 3

2、规划依据 3

3、指导思想 3

4、规划的重点和思路 5

5、住房类型 5

第二部分  抚州市中心城区十二五住房建设规划 7

一、中心城区总体发展定位与近期发展重点 7

1、城市性质与职能 7

2、中心城区空间发展结构 7

3、近期发展重点 7

二、中心城区住房发展现状概况 9

1、人口规模 9

2、居住水平 9

3、住房建设现状 10

三、十一五期间住房建设成效与存在问题分析 10

1、商品住房建设及销售情况 11

2、保障性住房建设情况 13

3、保障性住房制度建设情况 13

4、住房建设存在的问题 14

四、住房建设规模预测及年度计划 15

1、住房需求来源构成分析 15

2、人口规模预测 16

4、居住水平目标预测 16

5、住房需求预测 17

6、住房结构规划 19

7、住房建设年度实施计划 20

五、住房建设土地供应计划 21

1、土地供应原则 21

2、土地供应总量 21

3、住房建设用地供应年度计划 22

六、住房建设空间布局规划 23

1、布局原则 23

2、空间需求分析 23

第三部分  十县城区住房发展规划 25

一、现状人口及住房居住水平 25

1、现状人口 25

2、现状居住水平 25

二、十县市城镇住房需求预测 26

1、人口规模预测 26

2、人均住宅建筑面积预测 26

3、住房需求预测 27

4、住房建设年度实施计划 29

三、十县市住房用地供应预测 31

1、土地供应原则 31

2、土地供应总量 31

3、住房建设用地供应年度计划 32

第四部分  住房建设政策保障与实施措施 33

一、住房政策保障 33

1、强化住房保障政策 33

2、强化住房的土地供应和管理政策 33

3、推进中心城区危旧房改造和新城地区配套完善 34

4、倡导绿色小区建设的示范政策 34

5、加快推进安置房建设，真正落实“安置先行” 34

二、规划实施措施 35

1、贯彻落实房地产宏观调控政策，促进房地产市场平稳发展。 35

2、继续加大住房用地的储备和供应，尤其是确保政府保障性住房的用地供应。 35

3、发挥年度计划的指导作用 36

4、协调住房建设规划和其他规划的关系 36

5、强化责任部门认定 37

6、优化房地产市场结构，实现存量房、一手商品住房、二手商品住房、租赁房市场健康发展。 37

7、加强房地产市场监管，维护市场秩序。 38

8、倡导环保型、节能型住房建设，推动住宅产业化。 38

9、发展小区物业服务，扩大物业管理覆盖面，提升居住环境质量 38

10、强化信息反馈与公众监督管理 39

第一部分  规划背景与总则

一、规划背景

1、前言

住房建设是民生保障的重要组成部分，引导和促进住宅与房地产业持续稳定健康发展，有利于满足广大人民群众的基本住房消费需求，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于实现全面建设小康社会的目标。

为贯彻落实国办发[2010]4号文《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、国土资发〔2010〕34号《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的要求，促进抚州市住宅与房地产业持续稳定健康发展，满足广大居民的基本住房需求，结合我市实际情况，特编制本规划。

2、抚州市住房发展相关政策解读与宏观趋势分析

当前，我国房地产业正经历一场变革，集中体现在住宅产业、住宅市场、住房保障等领域的一系列制度性调整。“十一五”期间，房地产业处于频繁调控、房地产市场总体上保持快速增长的态势，在这种情况下，国家一方面加大抑制投资投机性购房需求的力度，另一方面不断强化住房保障工作。

发达国家经验表明，在住房短缺阶段，政府对市场干预较多，普遍比较重视住房保障体系建设，尤其是上世纪六十年代之前；而进入七十年代之后，随着告别住宅短缺时代，绝大多数国家更倾向于发挥市场机制，减少住房福利预算支出。我国目前仍处于住房短缺阶段，需要大力加强住房保障，同时仍需要把住房发展的市场化方向作为重要原则。当前十二五住房建设规划的重点应放在住房保障体系的建设，以保民生为首要目标。

从江西省、抚州市面临海峡西岸、鄱阳湖生态经济区、振兴原苏区和昌抚一体化发展的跨越式前景来看，十二五期间需要重点保障以下几个方面的内容：

（1）稳步发展政策性住房，并侧重于完善制度。

就发达国家经验来看，首先要把发展重点放在租赁住房上，其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有安居工程住房，因此，安居工程住房的发展重点应是完善制度，稳步发展。

（2）完善住房租赁体系，建立公共租赁住房制度

2008年，住房和城乡建设部部长姜伟新表示：要加大租赁市场方面的探索工作，有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。2010年，住房和城乡建设部等七部委联合制订了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。例如北京市已经初步形成了一套“政府主导、市场运作、惠及于民、持续发展”的新机制。

由于住房租赁市场规范制度相对滞后，导致部分年轻人、中低收入群体被迫超前购房，从而引发各种社会问题。随着廉租房的重点建设，解决大部分低收入群体住房问题。通过建立公共租赁房制度，将改变“重购轻租”的观念，解决中低收入和少数低收入群体的住房问题，另外，对于住房困难的外来务工人员和新就业人群，也就通过公共租赁住房政策进行适度保障。

（3）保证旧城改造安置房供应

随着城市建设的快速进程，旧城改造引发的拆迁安置问题已经逐步成为社会问题。从抚州市历年的拆迁安置情况来看，拆迁导致的安置房需求比例正在逐步提高。解决拆迁和安置问题，是保障住房体系的重要基础。

二、规划总则

1、规划范围与规划期限

（1）规划范围

本次规划范围是抚州市中心城区的规划区和外围十县的城市建设用地部分。

中心城区规划范围与《抚州市城市总体规划（2008—2020）》确定的中心城区范围一致，包括主城区、上顿渡城区、抚北城区。

十县为东乡县、崇仁县、南城县、南丰县、广昌县、金溪县、资溪县、宜黄县、黎川县和乐安县。

（2）规划期限

规划期限为2011年至2015年。

2、规划依据

1、国土资发【2010】34号《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》；

2、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发【2010】4号）；

3、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）；

4、江西省住房和城乡建设厅《关于做好全省城市住房建设规划编制工作的通知》（赣建房【2012】3号）；

5、《城市住房建设规划编制导则（试行）》；

6、《抚州市城市总体规划（2008-2020年）》；

7、《抚州市近期建设规划（2011-2015年）》；

8、《抚州市中心城区（2010-2012年）住房建设规划》；

9、《2010年抚州市中心城区居民住房状况调查报告》。

3、指导思想

以全面建成小康社会的重大战略思想为指导，全面贯彻落实党的十八大精神，紧紧围绕加快建设殷实、文明、和谐的幸福抚州的总体目标。坚决贯彻中央宏观调控政策，以调整住房供应结构、稳定住房价格、解决中低收入群众住房困难为工作重点，建立完善的社会主义市场经济体制，引导 和促进房地产业持续稳定健康发展，保持经济的平稳较快增长，满足广大人民群众的基本住房消费需求，保障构建和谐社会目标的实现。

4、规划的重点和思路

（1）明确住房调控的重点区域

以中心城区为主，重点在市区。

（2）科学预测住房需求

从人口、城镇化水平、居住水平、城市改造进程等方面综合预测。

（3）制定各市县住房年度建设计划及住房结构比例控制

确定住房建设年度各类住房建设量、土地供应量及供应结构。

（4）合理引导中心城区住房建设空间布局

确定住房建设空间布局原则，对各类住房进行布局引导。

（5）提出实施保障建议

提出政策建议，保障性安居工程住房规划的实施。

5、住房类型

依据国土资发〔2010〕34号文（国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知）及相关政策法规，借鉴《抚州市中心城区2010-2012年住房建设规划》分类方式，本规划将住房分为两大类。第一类为保障性安居工程住房；第二类为商品住房。具体住房类型划分方式如下表所示。

第二部分  抚州市中心城区“十二五”住房建设规划

一、中心城区总体发展定位与近期发展重点

1、城市性质 

根据《抚州市城市总体规划（2008-2020）》，抚州市的城市性质为：南昌经济圈的副中心城市，鄱阳湖生态经济区和海峡西岸经济区重要的现代工业新城和文化生态名城。

2、中心城区空间发展结构

抚州中心城区的空间结构布局策略为：“两河三带联四区，四心四轴多组团”

“两河”指环绕城区的宜黄河和抚河，两河交汇于城区北部，形成“Y”字形城市生态依托。

“三带”指沿宜黄河和抚河、凤岗河、福银高速公路和向莆铁路两铡形成的三条城市绿化景观带。

“四区”指老城区、新城区、抚北片区、上顿渡片区该四区之间以水体和绿化景观带有机分隔，同时又围绕城市生态绿心，形成舒展的可持续发展的城市空间格局和自然开敞的空间系统。

四心——“一主三副” 城市中心

城市行政文化中心——位于金巢大道以西、汝临大道以北、迎宾大道以南、玉茗大道以东，规划安排城市行政办公、文化活动、商务会展等设施，并结合绿地水系景观，形成城市的主中心。

老城商业中心——位于大公路以南、赣东大道以西、湖滨路以东、学府路以北，规划对老城区现状的行政办公用地、三类居住用地和工业用地进行改造，积极发展传统的商贸业，形成老城商业中心，并承担少量的文化、教育职能，成为城市的副中心。

站前商贸中心——位于凤岗大道以东、金巢大道以西、站前大道的两侧，规划依托铁路客运站和汽车站，发展商贸物流服务业，成为城市的副中心。

教育商贸中心——位于才子路以北，芙蓉路以西、府西路以东、冯家路以南，规划安排文化教育、商贸服务等设施，形成城市的副中心。

“四轴”——四条城市发展轴。

     赣东大道城市发展主轴——从抚州城市空间发展演变的历程分析，城市的空间拓展是依托赣东大道自北向南发展的，规划延续城市的空间发展轴线，在轴线上布置城市的公共设施，形成城市的生活轴。该轴线自北向南串联了老城区和新城区。

大公路城市发展次轴——大公路作为历史比较悠久的道路，在其两侧历史遗存众多，并积聚了老城区内的商业设施，该轴线自西向东串联了抚北、老城区和文昌生活区。

临川大道城市发展次轴——临川大道作为城市的重要景观道路，其两侧布置大量的办公与商业用地，是抚州市对外展示的窗口。该轴线自东向西串联了老城区和上顿渡片区。

汝临大道城市发展次轴——汝临大道为城市重要的景观道路，由东至西串联了新城区和上顿渡片区。

3、近期发展重点

南拓：主城区南部基本为山地，用地条件较好，且与老城有较好的交通联系；可利用铁路新客站的建设，带动周边地区的发展；自然环境优美，可提升城市居住品质；地势较高，有利于城市排水；可以赣东大道为轴线，由北向南实现滚动式发展。是城市远期及远景的重点发展方向。

西进：上顿渡及温泉组团均在主城区西侧，因此主城区向西发展是必然趋势，另外随着人工湖和新行政中心的建设，也必将带动主城区西侧的发展。

北调：与老城中心距离较近，基础设施较齐备；抚河以北自然环境好，易构筑滨水景观。尤其是北部过江交通的建设为北部的发展带来动力。

东抑：跨越河流，城市建设成本较大；抚河以东地势低洼且为基本农田，不宜进行开发建设。

综上所述，“十二五”期间中心城区重点发展方向为“西进南拓”，沿玉茗大道向西发展，沿迎宾大道向南发展。梦湖周边区域、新城区、上顿渡城区仍是近年中心城区建设重点。

二、中心城区住房发展现状概况

1、人口规模

（1）2010年现状城市常住人口

根据《抚州市近期建设规划（2011—2015）》，抚州市中心城区2010年现状城市常住总人口为49.8万人。

2、居住水平

（1）城市居民人均住房建筑面积

根据《抚州市中心城区城镇居民家庭住房状况调查资料汇编》数据，2010年底，抚州市中心城区城市居民人均现有住房建筑面积30.91平方米。 

（2）户均人口

根据抚州市2002-2008年户均人口变化情况分析可知，家庭结构正在向核心家庭结构转变，主要表现为户均人口与收入情况成反比，收入较高家庭户均人口更少。

抚州市2000-2008年户均人口变化情况及户均人口与收入情况关系

3、中心城区住房建设现状

根据抚州市近期建设规划对现状居住用地情况的分析，主城区与上顿渡城区内的居住用地主要以二类居住用地为主。目前随着城市形象的不断提升、建设升级，城市棚户区改造过程正在逐步推进。抚北城区目前仍以村庄建设用地和四类居住用地为主，各类商品住房和保障性安居工程住房投入量有限，抚北工业园区周边有部分住房建设，但居住密度较低，其他地区仍以农民建房为主。

随着老城区外溢特征的逐渐显现，老城区的人口、居住将逐步向外转移，这一趋势已经逐步显现。目前新城区已经表现出了强劲的吸纳人口转移能力。

“十一五”期间，随着城市拓展和人口规模的逐步扩大，老城区向外围转移的趋势将更加明显新城区住房建设需求将逐步增大。

三、“十一五”期间住房建设成效与存在问题分析

2006到2010年，抚州市全市房地产投资总额268.36亿元，其中住宅开发投资228.11亿元，占房地产开发投资总额的85.0%。

1、商品住房建设及销售情况

（1）商品房建设销售情况

2009年全市房地产投资合计完成32.67亿元，同比增长23.3%，其中市本级完成12.9亿元，同比增长29%；全市商品房销售合计21014套，225.06万平方米，同比分别增长138.89%和113.9%；其中市本级商品房销售合计6178套，68.23万平方米，同比分别增长113%和107%，房屋均价2361元/平米，同比增长10%。 

2010年全市房地产开发投资完成48.41亿元，同比增长48%；全市均价为2495元/平米；商品房预售18081套，228.73万平方米，同比分别增长103%和84%；商品房销售17777套，199.42万平方米，同比分别减少15%和11%。其中市本级房地产开发投资完成25.54亿元，同比增长96%；批准商品房预售9655套，106.53万平方米，同比分别增长87.43%和64%；商品房销售9423套，105.14万平方米，同比分别增长53%和52%。市本级房产均价每2836元/平米，同比增长20%。二手房交易活跃，市本级二手房交易办证合计1631户，面积23.44万平方米，同比分别增长13.26%和58万平米，同比分别增长113%和107%。

（2）购房对象结构

2010年，抚州市（含县市）本地生活购房者约占40%，外地购房者约占40%，外地务工回乡购房者约占20%。

（3）购房套型面积

    2010年：套型面积90平方米以下的占33.25%，90-120平方米的占55.16%，120-143平方米的占8.02%， 144平方米以上的大户型占3.57%。

    2008至2010年间，中小户型销售面积比例减少，大户型销售面积增大，表现出市场对大户型住宅需求的增加，同时也表现出中小户型住宅供应量的不足。

2、保障性安居工程住房建设情况

2006至2010年底，抚州市有廉租住房13476套；经济适用住房8334套，安居工程住房约35.37万平方米。

（1）保障房建设用地供应情况

2006-2010年保障性住房、棚户区改造供地约32公顷。廉租房、经济适用房建设用地一律以划拨方式提供，并免征政府相关规费。

不断增加住房有效供应，优先确保普通商品住房和各类保障性住房建设用地。在公开出让的经营性用地中配建一定比例的保障性住房，配建套数、建设标准及回购条件均作为土地出让前置条件载入国有建设用地使用权出让合同。

（2）住房保障对象

2006年以来，市政府根据上一年度城市居民可支配收入情况和人民群众的住房需求，对保障性住房准入条件实行动态管理，逐步放宽保障性住房的准入门槛，扩大住房保障面。

城区廉租住房和经济适用房保障范围都是人均年收入在低保线以下，人均住房建筑面积为13平方米以下。

3、保障性住房制度建设情况

2007年，抚州市陆续制定出台了《抚州市城镇廉租住房管理实施细则》和《抚州市人民政府关于推进经济适用房建设解决城镇中低收入家庭住房困难的实施意见》，健全了城区住房保证政策体系，建立了街（镇）、区、市三级审核和公示的保障资格准入工作机制，并逐年扩大廉租住房、经济适用住房的保障范围。

全市住房保障体系逐步完善，建设规模不断扩大，覆盖面逐步拓展，改善了住房供应结构，解决了部分低收入住房困难家庭的住房问题，推动了城区拆迁安置工作。

4、住房建设存在的问题

（1）住房体系有待优化，需要提升保障性住房建设量。

昌抚一体化和鄱阳湖生态经济区、海西经济区战略的实施，带动了抚州的城市建设，住房和城乡建设部下发《住房和城乡建设部关于支持加快建设海峡西岸经济区意见的函》，提出要加快危旧房棚户区区改造和城乡基础设施建设；根据省政府下达的住房建设指标，抚州市区2011—2012年将建设廉租住房11672套，总建筑面积达76.5万平方米；政策支持、房价上涨以及人民生活水平的提升，加大了抚州市区住房特别是社会保障性住房的需求。

目前保障性住房的建设量，尤其廉租房和公共租赁房已与低收入家庭住房需求基本持平，在十二五期间须将廉租住房与公共租赁住房有机衔接，统筹考虑。

（2）安置房建设需要有序推进

2006年以来中心城区建设步伐明显加速，由于城市市政公用设施、基础设施、重点项目、土地收储以及棚屋区改造等公共利益的建设需求，中心城区内拆迁数量明显增长，对对接拆迁安置的安置房、棚屋区改造安置房需求明显增大。而目前抚州市的限价房和安置房的建设规模和速度滞后于拆迁需求，需要有序安排拆迁安置房的建设以支撑拆迁和旧城改造。

（3）住房销售价格需要进一步稳定

根据2006-2010年上半年抚州市区商品住房销售情况来看，2006-2010年房价年均增长500元左右，年均增长18%左右，超出城镇家庭人均可支配收入的增长水平。尤其是2010年上半年，由于购房优惠政策到期影响原因，引起房价增长。“十二五”期间需要对住房销售价格问题进行进一步稳定，通过增大土地投放、建设增长，以及通过加大中小户型住房比例等结构性供应调整措施，稳定房价，保障居民住房需求。

“十一五”期间商品住房销售价格情况

四、住房建设规模预测及年度计划

1、住房需求来源构成分析

（1）人口增长所产生的住房需求

根据《抚州市城市总体规划(2008—2020)》关于抚州市中心城区城镇人口的研究成果，2010年抚州市中心城区城市常住总人口为49.8万人，2015年城市常住总人口为61.5万人，可见十二五期间（2011-2015年）是抚州市中心城区人口快速增长时期。

（2）居民提高居住水平所带来的住房需求

根据抚州市年度统计年鉴统计数据，2006年抚州市城镇家庭平均每人全年可支配收入9432元，2010年达到14445元，增长53%，随着城镇家庭经济水平提高，对现有住房改善的需求逐年增长。

（3）住房需求来源构成结论

综合以上对中心城区住房需求来源构成的分析，可知，住房需求量的确定须综合考虑以下两个方面：（1）人口增长所产生的住房需求；（2）居民提高居住水平所带来的住房需求。

2、人口规模预测

根据《抚州市统计年鉴（2011年）》，2010年抚州市中心城区城市常住人口为49.8万人；根据《抚州市近期建设规划（2011—2015）》，2015年中心城区城市常住人口为61.5万人，具体预测详见下表：

抚州市中心城区人口规模预测汇总表

资料来源：《抚州市近期建设规划（2011-2015）》

4、居住水平目标预测

根据《抚州市中心城区城镇居民家庭住房状况调查资料汇编》数据，截止2010年底，抚州市中心城区人均现有住房建筑面积30.91平方米。

而根据《抚州市区2010-2012年住房建设规划》，抚州市中心城区人均居住面积目标值设定为31.8平方米；综上所述，本次规划将继续完成2012年人均住房建筑面积31.80㎡作为2012年目标值，并预计在2013至2015年人均住房建筑面积小幅平缓增长，最终达到人均33.15平方米的目标值。预计十二五期间中心城区城镇人均居住面积如下表所示。

中心城区2010-2015年城市居民人均居住面积预测

5、住房需求预测

（1）人口增长带来的住房需求

根据前文人口规模预测，“十二五”期间（2011-2015年）人口增量为11.7万人。2010年人均住房建筑面积为30.91平方米，至2015年中心城区人均住房建筑面积为33.15平方米，2011-2015年中心城区新增人口及居住水平提升带来的住房建筑面积约387.86万平方米。

（2）居民提高居住水平所带来的住房需求

2010年中心城区城市常住人口49.8万人，人均住房面积为30.91平方米，按2015年人均住房建筑面积提高到33.15平方米计算；2011-2015年居民改善住房条件需新建住房建筑面积约111.55万平方米。

（3）住房需求总量

根据前面的需求总量的预测，年度住房需求量综合考虑以下两个方面：（1）人口增长所产生的住房需求；（2）居民提高居住水平所带动的住房需求。“十二五”期间，中心城区需增加住房建筑面积约499.41万平方米。截止2010年中心城区住房总建筑面积约1539.32平方米，2015年中心城区住房总建筑面积将达到约2038.73万平方米。

（4）各类住房需求量预测

国办发〔2010〕4号文《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定要增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；要继续大规模推进保障性安居工程建设。规划贯彻国办发文件精神，依据省市相关住房建设计划及要求，结合抚州市住房建设实际情况，合理确定各类住房的建设规模。

1）保障性安居工程住房建设规模

保障性安居工程住房住房包括保障性住房和安居工程住房。根据《全国城镇住房发展规划（2011—2015年）》，到2015年，保障性安居工程住房覆盖面达到20%以上，按商品房套均100平方米，保障性安居工程住房套均60平方米计算，保障性安居工程住房总建筑面积占住房总建筑面积12%。2015年，中心城区住房总建筑面积约2038.73万平方米，其中，保障性安居工程住房约244.65万平方米。

截止到2010年中心城区已建设保障性安居工程住房约104.34万平方米，“十二五”期间，将需建设保障性安居工程住房总建筑面积约140.31万平方米。

综上所述，“十二五”期间年保障性住房建设总量约140.31万平方米，约占规划期住房需求总量的28.10%，年度建设量如下表所示：

 “十二五”期间中心城区年保障性安居工程住房需求量（单位：万平方米）

2）商品住房

根据总需求量的测算，“十二五”期间住房需求总量约为建筑面积499.41万平方米，扣除保障性安居工程住房建筑面积约140.31万平方米，则商品住房的需求量约总建筑面积359.10万平方米，约占规划期住房需求总量的71.90%。年度建设量如下表所示：

“十二五”期间中心城区年商品住房需求量（单位：万平方米）

6、住房结构规划

（1）住房结构比例控制目标

在总量充分满足居民住房合理增长的需求的前提下，规划对各类住房建设项目结构比例进行合理控制，根据江西省政府相关文件精神，重点增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快中小套型普通商品住房建设，优化住房供应结构。根据市场需求状况，重点加快以90平方米左右为主、120平方米以下的中小套型普通商品住房用地供应。

（2）住房结构比例分类控制

1）保障性安居工程住房结构比例控制

规划期内，城市新审批、新开工的保障性安居工程住房的单套建筑面积应当控制在80平方米以内（80平方米以上的控制在15%以内），其中保障性住房控制在60平方米左右，安居工程住房中新建住房要以90平方米以下中小套型为主。

2）商品住房结构比例控制

对于商品住房的住房结构比例，应按项目不同区位分别控制。应重点发展建设中小套型普通商品住房，增加住房有效供应，重点加快以90平方米左右为主、120平方米以下的中小套型普通商品住房用地供应。

7、住房建设年度实施计划

根据以上预测，根据“十二五”期间拆迁量和各类住房需求建设量的分析，对2011-2015年中心城区的住房建设做出年度计划。考虑到存量项目的总量较大，2011、2012年度需要继续消化，建设量安排较大，后三年适当减少，以达到年度总体平衡。

2011年建设住房总建筑面积125.82万平方米，其中商品房总建筑面积87.90万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.92万平方米。

2012年建设住房总建筑面积106.17万平方米，其中商品房总建筑面积70.74万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积35.43万平方米。

2013年建设住房总建筑面积89.14万平方米，其中商品房总建筑面积66.82万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积22.32万平方米。

2014年建设住房总建筑面积89.14万平方米，其中商品房总建筑面积66.82万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积22.32万平方米。

2015年建设住房总建筑面积89.14万平方米，其中商品房总建筑面积66.82万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积22.32万平方米。

五、住房建设土地供应计划

1、土地供应原则

（1）优先保证保障性安居工程住房和中小户型住房用地，在切实满足实际建设需求，预控制少量土地，为保障范围动态预留空间。

（2）商品住房土地供应，在严格满足90平米以下中小户型住房建设的土地供应达到相关要求的基础上，提供稍多土地、实现弹性供应。

2、土地供应总量

对住房土地供应需求量预测可根据居住用地平均容积率来测算，住房建设项目中，保障性安居工程住房平均容积率取1.8，商品住房建设地块平均容积率取2.2。

结合中心城区住房建设面积和各类住房用地容积率设定情况，可得“十二五”期间住房建设所需土地供应量约241.18公顷。其中，保障性安居工程住房建设土地供应量约77.95公顷，占总量的32.32%；商品住房建设土地供应量约163.23公顷，占总量的67.68%

“十二五”期间中心城区保障性安居工程住房建设土地供应量（单位：公顷）

“十二五”期间中心城区年商品住房建设土地供应量（单位：公顷）

3、住房建设用地供应年度计划

根据国土资发〔2010〕34号文规定，须确保保障性安居工程住房和自住型中小套型商品住房建设用地。同时结合上文土地供应需求总量预测，以及住房建设年度实施计划，即可作出年度土地供应计划。

2011年，住房建设所需净用地供应面积约61.02公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约39.95公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约21.07公顷。

2012年，住房建设所需净用地供应面积约51.83公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约32.15公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约19.68公顷。

2013年，住房建设所需净用地供应面积约42.77公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约30.37公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约12.40公顷。

2014年，住房建设所需净用地供应面积约42.77公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约30.37公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约12.40公顷。

2015年，住房建设所需净用地供应面积约42.77公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约30.37公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约12.40公顷。

六、住房建设空间布局规划

1、布局原则

（1）促进重点地区建设、优化城市空间结构

住房作为城市发展的重要带动项目之一，应与城市发展方向相吻合，支撑中心区优化改造、支撑新城功能区建设，以优化城市空间结构。

（2）集中成片发展、集约利用土地

住房建设相对集中，防止零散、分散发展，集约利用土地，促进城市集聚发展。

（3）强化住房与公共设施布局的吻合度

优先在现状基础设施到位地区、公共设施完善地区和环境景观优美地区建设住房，节约城市建设成本，提升居住环境质量。

（4）总体布局与分片布局相结合

保障性住房在全市范围均衡布局，安居工程住房按照就近补偿的原则，在各区平衡布局。

商品住房则在全市范围内，根据城市发展、建设需要、资金平衡、设施建设等多个要素统筹布局。

2、空间需求分析

根据《抚州市城市总体规划（2010-2020）》的要求，未来十年住房建设的目标是通过发展新城区及梦湖周边地区完善的配套、良好的居住环境和品质引导人口由老城区向外疏解，以缓解老城区由于人口密度过大造成的历史文化保护、交通、基础设施、公共服务设施和居住品质下降的问题。

根据《抚州市近期建设规划（2010-2015）》，十二五期间，近期建设主要集中在中心城区新城区及梦湖周边地区的建设上，以通过交通基础设施和公共服务设施的逐步向外扩散，以快速发挥新城区的带动作用，通过产业、服务等各项职能的外溢和布局，带动老城区人口、功能和服务外溢。

（1）城市发展方向指引

根据《抚州市近期建设规划（2010-2015）》，未来抚州城市重点发展方向为“西进南拓”。沿玉茗大道向西发展，沿迎宾大道向南发展。梦湖周边区域、新城区、上顿渡城区仍是近年中心城区建设重点。

（2）城市用地发展条件

中心城区老城区以优化提升为主，重点在公共设施、开放空间配套等方面进行优化整合，促进人口和功能向外疏解，优化形象和风貌，增加公共绿地。住房建设重点为城市棚户区改造工作。

（3）重要公共及市政设施建设促动

在城市总体规划指引下，未来五年有可能兴建的一批重要公共及市政设施建设，有可能带动住房建设的发展。如结合已经建成的行政中心、抚州市实验小学以及名人雕塑园等公共设施的建设，加大周边的住房供地，引导市老城区人口向新城区转移。

第三部分  十县城区住房发展规划

一、现状人口及住房居住水平

1、现状人口

根据各县2011年统计年鉴数据，2010年十县城区常住人口如下表所示：

2010年十县城区常住人口统计

2、现状居住水平

根据十县2011年统计公报数据及各县市提供的资料，十县2010年城区人均住房建筑面积如下表所示：

2010年十县城区人均住房面积统计    

二、十县城区住房需求预测

1、人口规模预测

根据《抚州市市域城镇体系规划（2008-2020）》及各县城市总体规划，十县2015年城区常住总人口如下所示：

十县城区常住人口预测    单位：万人

2、人均住宅建筑面积预测

2010年十县城区住房总建筑面积统计

2010年十县城区住房总建筑面积约为2678.30万平方米，城区常住人口约为85.41万人，人居住房水平约为31.36平方米。前文统计户型普通商品住房建设政策的引导下，十县城区的住房建设思路应逐渐淡化人均住房建筑面积的提高，转而趋向于提高住房供给，使市民能够住有所居；随着小户型住宅建设量的加大，十县城区的人均住宅建筑面积在“十二五”期间具有企稳的趋势。综上所述，结合十县住房建设实际，本次规划十县城区的人均住宅建筑面积在“十二五”期间保持稳中有升的趋势，并在2015年达到略高于中心城区33.15平方米的目标值设定的目标值，即35平方米/人。

十县城区“十二五”期间城区居民人均居住面积预测

3、住房需求预测

（1）人口增长带来的住房需求

根据前文人口规模预测，“十二五”期间（2011-2015年）人口增量为23.57万人。2010年人均住房建筑面积为31.36平方米，至2015年中心城区人均住房建筑面积为35.00平方米，2011-2015年中心城区新增人口及居住水平提升带来的住房建筑面积约824.95万平方米。

（2）居民提高居住水平所带来的住房需求

2010年十县城区城市常住人口85.41万人，人均住房面积为31.36平方米，按2015年人均住房建筑面积提高到35.00平方米计算；2011-2015年居民改善住房条件需新建住房建筑面积约310.89万平方米。

（3）住房需求总量

根据前面的需求总量的预测，年度住房需求量综合考虑以下两个方面：（1）人口增长所产生的住房需求；（2）居民提高居住水平所带动的住房需求。“十二五”期间，十县城区需增加住房建筑面积约1135.84万平方米。截止2010年十县城区住房总建筑面积约2678.30平方米，2015年十县城区住房总建筑面积将达到约3814.14万平方米。

（4）住房分类需求预测

1）保障性住房建设规模

保障性安居工程住房住房包括保障性住房和安居工程住房。根据《全国城镇住房发展规划（2011—2015年）》，到2015年，保障性安居工程住房覆盖面达到20%以上，按商品房套均100平方米，保障性安居工程住房套均60平方米计算，考虑到十县户均人口高于抚州市中心城区，保障性安居工程住房总建筑面积约占住房总建筑面积8%。2015年，十县城区住房总建筑面积约3814.14万平方米，其中，保障性安居工程住房约305.13万平方米。

截止到2010年十县城区已建设保障性安居工程住房约105.27万平方米，“十二五”期间，将需建设保障性安居工程住房总建筑面积约199.86万平方米。

综上所述，“十二五”期间年保障性安居工程住房建设总量约199.86万平方米，约占规划期住房需求总量的17.60%，年度建设量如下表所示：

“十二五”期间十县城区保障性安居工程住房需求量（单位：万平方米）

2）商品住房

根据总需求量的测算，“十二五”期间住房需求总量约为建筑面积1135.84万平方米，扣除保障性安居工程住房建筑面积约199.86万平方米，则商品住房的需求量约总建筑面积935.98万平方米，约占规划期住房需求总量的82.40%。年度建设量如下表所示：

“十二五”期间十县城区商品住房需求量（单位：万平方米）

4、住房建设年度实施计划

根据以上预测，根据“十二五”期间拆迁量和各类住房需求建设量的分析，对2011-2015年十县城区的住房建设做出年度计划。考虑到存量项目的总量较大，2011、2012年度需要继续消化，建设量安排较大，后三年适当减少，以达到年度总体平衡。

2011年建设住房总建筑面积292.18万平方米，其中商品房总建筑面积243.62万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积48.56万平方米。

2012年建设住房总建筑面积196.92万平方米，其中商品房总建筑面积158.03万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积38.89万平方米。

2013年建设住房总建筑面积215.58万平方米，其中商品房总建筑面积178.11万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.47万平方米。

2014年建设住房总建筑面积215.58万平方米，其中商品房总建筑面积178.11万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.47万平方米。

2015年建设住房总建筑面积215.58万平方米，其中商品房总建筑面积178.11万平方米，保障性安居工程住房总建筑面积37.47万平方米。

三、十县城区住房用地供应预测

1、土地供应原则

（1）优先保证保障性安居工程住房和中小户型住房用地，在切实满足实际建设需求，预控制少量土地，为保障范围动态预留空间。

（2）商品住房土地供应，在严格满足90平米以下中小户型住房建设的土地供应达到相关要求的基础上，提供稍多土地、实现弹性供应。

2、土地供应总量

对住房土地供应需求量预测可根据居住用地平均容积率来测算，住房建设项目中，保障性安居工程住房平均容积率取1.7，商品住房建设地块平均容积率取2.1。

结合中心城区住房建设面积和各类住房用地容积率设定情况，可得“十二五”期间住房建设所需土地供应量约563.25公顷。其中，保障性安居工程住房建设土地供应量约117.56公顷，占总量的20.87%；商品住房建设土地供应量约445.69公顷，占总量的79.13%

“十二五”期间十县城区保障性安居工程住房建设土地供应量（单位：公顷）

“十二五”期间十县城区商品住房建设土地供应量（单位：公顷）

3、住房建设用地供应年度计划

根据国土资发〔2010〕34号文规定，须确保保障性安居工程住房和自住型中小套型商品住房建设用地。同时结合上文土地供应需求总量预测，以及住房建设年度实施计划，即可作出年度土地供应计划。

2011年，住房建设所需净用地供应面积约144.57公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约116.01公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约28.56公顷。

2012年，住房建设所需净用地供应面积约98.13公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约75.25公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.88公顷。

2013年，住房建设所需净用地供应面积约106.85公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约84.81公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.04公顷。

2014年，住房建设所需净用地供应面积约106.85公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约84.81公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.04公顷。

2015年，住房建设所需净用地供应面积约106.85公顷，其中商品房建设所需净用地供应面积约84.81公顷，保障性安居工程住房建设所需净用地供应面积约22.04公顷。

第四部分  住房建设政策保障与实施措施

一、住房政策保障

1、强化住房保障政策

（1）提供多样化的保障性住房

住房项目区位上，借鉴新加坡建屋局的经验，在城市多个地区建设保障性住房，以满足不同低收入住房困难家庭对空间的选择；保障性住房的户型上，在满足套型面积90平米以下的条件下，应提供多种面积、多个户型和多种售价，以满足不同的住房需求；创新中小套型住宅设计理念，创造紧凑精密、灵活可变的居住空间，提高功能合理性、强调居住舒适性，突出实用性，最大限度利用空间，充分提高有限面积的使用效率，提高得房率，使户型结构更趋合理。 

（2）制定动态监查机制

强化保障性住房的动态核查政策，将变成低收入住房困难家庭的家庭及时纳入住房保障体系内。强化对经济适用房交易的监管，并将过程透明化。政府回购的政策性住房，继续向符合条件的中低收入住房困难家庭出售。

2、强化住房的土地供应和管理政策

继续加大住房用地的储备和供应，尤其是政府保障性住房的供应。优先政府保障性安居工程住房和中小套型住房的建设。坚持新增供应与潜力挖掘相结合，积极促进闲置土地的盘活；坚持以市场为导向，科学确定住房建设的用地总量和出让地块规模。

3、推进中心城区危旧房改造和新城地区配套完善

按照“政府主导、市场运作；统一规划，分类实施；以区为主，加快推进”的原则，把危旧房改造作为提升城市形象、优化城市功能、改善市民居住条件的重要举措。并且，将重点道桥建设地块、各区新城建设地块、出让项目地块、各文物保护地区等的为旧房改造作为重中之重。

推进新城地区拆迁改造、促进各类住房项目建设的同时，完善现状公共服务设施，提高新城居住环境的便捷程度，促进人口由鼓台向外疏散。

4、倡导绿色小区建设的示范政策

大力倡导节能、节地、节水和节材的环保型住房建设，制定抚州市示范小区创建标准和政策激励机制，发挥示范带头作用，全面推进特色、文化、绿色、生态型住房建设。

5、加快推进安置房建设，真正落实“安置先行”

建立项目管理领导责任制度，制订安置房建设进度计划，确保按时保质保量完成任务；按照“谁使用安置房、谁承担建设成本”原则进行筹措建设资金，并根据工程建设进度拨付。同时还可以实行安置审批手续与拆迁项目捆梆式办理。工程征地拆迁所涉及的拆迁安置项目的审批手续，要坚持与该工程建设项目捆帮式合并同步办理，由工程项目业主负责具体办理。或者实行预备安置房源措施，先建后拆。按市场化操作，优先建设一批安置房源，使拆迁安置工作能一步到位，真正落实“安置先行”政策。同时，要严格督促各相关建设业主，制订切实可行的回建安置工作方案和时间表，确保被征地拆迁的回建安置工作得到妥善解决。

二、规划实施措施

1、贯彻落实房地产宏观调控政策，促进房地产市场平稳发展。

继续以贯彻落实国家房地产宏观调控政策为主线，坚持以调整住房供应结构、稳定住房价格、解决中低收入群众住房困难为重点，建立健全、诚信、规范、透明、法制的房地产市场体系，和分层次、保基本、可持续的住房保障体系，促进房地产市场持续平稳协调，健康发展。

2、继续加大住房用地的储备和供应，尤其是确保政府保障性安居工程住房的用地供应。

按照全市住房发展规划目标,保证一定量的新增住房用地供应，优先保证中小套型普通商品住房和政府保障性安居工程住房用地供应。

优化老城区住房用地布局，控制高强度开发、高密度住宅布局，推进人口疏散、功能提升、环境改善和景观优化。针对我市土地资源日益紧的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高外围新城的住房建设的容积率水平。通过规划引导，促进各种类型住房，在空间地域上的交错布局，促进相互交流和社会和谐。

进一步调整完善农村集体土地和城市国有土地征收和拆迁安置政策。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

3、发挥年度计划的指导作用 

住房建设规划把规划目标初步分解到各年。在具体落实中，应根据目标实际完成情况以及抚州经济社会发展和住房供需情况的动态监测，适时适度地进行调整，制定年度住房建设计划。年度住房建设计划作为项目审核、规划许可和土地出让的具体依据，各级政府、各相关部门应严格执行。 

建立动态监控机制，加强规划实施的监督管理 

建立规划实施的动态监控机制，完善住房建设规划的公共参与机制，加强规划效能监察。规划实施一段时期后，围绕规划提出的主要目标、重点任务和政策措施，要组织开展规划实施评估，全面分析检查规划的实施效果及各项政策措施落实情况，推动规划有效实施，并为动态调整和修订规划提供依据。

4、协调住房建设规划和其他规划的关系

近期建设规划，落实项目用地、建设时序和进度安排情况。详细规划，落实住房建设用地的地块指标，确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率；对具体住房建设项目的周围环境进行具体的安排和设计，主要确定各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局进行环境景观设计，为各项建筑工程的初步设计和施工图设计提供依据。

5、强化责任部门认定

建立住房建设计划实施的分级负责制，明确各区县政府为住房建设的主要责任人，负责本地区项目的落实和计划的具体实施。国土部门要加大土地整理力度，确保土地供应计划落实；房管部门要强化保障性住房的建设与监督管理；规划管理部门要加快规划审批，对于列入计划的保障性住房和普通商品住房项目可按照规定程序优先办理规划审批手续；建设管理部门要加强项目协调推动；消防、人防等部门按照各自职责做好项目服务，促使项目按计划开工。

6、优化房地产市场结构，实现存量房、一手商品住房、二手商品住房、租赁房市场健康发展。

一是要积极发挥存量住房在全市住房供应体系中的重要作用，通过规范房产中介行为，完善二手房交易网上备案管理，加强二手房交易资金的监管等措施，进一步活跃二手房市场，扩大二手商品房与新建商品房的成交比例。

二是，加快租赁市场的发展，进一步规范住房租赁行为。通过税收、金融优惠政策，鼓励机构经营租赁住房，完善相关住房租赁政策，鼓励居民出租和租赁住房，使十二五期间的住房租赁面积、承租户数有较大幅度的增长。

加大差别化信贷、税收的执行力度，支持居民自住型和改善型住房消费，抑制投资、投机型住房需求。

7、加强房地产市场监管，维护市场秩序。

一是要实施商品住房建设项目的全过程监管，采取跟踪、调查、掌握商品住房建设进度、上市时间、数量，督促开发企业开发建设上市销售，确保市场正常供应。

二是要加大市场销售监管，要加大销售现场和合同网上备案的监测力度，积极采取措施，规范商品住房销售行为。

三是要加大资金监管，严格土地出让金、商品房预售资金、二手房交易资金的监管。

8、倡导环保型、节能型住房建设，推动住宅产业化。

按照“绿色、环保、低碳、生态”的发展理念，大力倡导节能、节地、节水和节材的环保型住房建设，制定抚州市示范小区创建标准和政策激励机制，发挥示范带头作用，全面推进特色、文化、绿色、生态型住房建设。降低住房建造和使用过程中对能源的消耗，关注土地资源的合理利用，实现城市的集约用地。探索政府引导和市场机制推动相结合的方法和机制，加快建立和完善住宅产业化体系，形成节能省地型住宅的产业化发展模式。

9、发展小区物业服务，扩大物业管理覆盖面，提升居住环境质量

改变重住宅建设、轻居住区配套服务设施建设，商业服务设施多、公益服务设施少的状况，切实加强与人民群众切身利益相关的居住区配套服务设施的管理机制建设。

完善制度、加强监管、规范市场秩序，继续积极探索业主委员会与社区委员会有机结合的管理机制，建立规范诚信和谐的物业管理市场，全面提升物业管理服务水平，为人民群众提供质价相符的物业服务，创造安全舒适的居住环境，促进和谐社区建设。

10、强化信息反馈与公众监督管理

及时公布住房建设规划与年度计划，和保障性住房建设进度，与申请、认证信息。要引入社会监督机制，形成有效的信息反馈机制，及时发现新情况、解决新问题，确保住房建设规划落实到位。

附表

附表1 2011-2015年中心城区住房建设年度计划　　 单位：万平方米

附表2 2011-2015年中心城区土地供应年度计划　　 单位：公顷

附表3 十县2011—2015年住房建设年度计划　 单位：万平方米

附表4 十县2011—2015年土地供应年度计划　 单位：公顷