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降准释放约4000亿,要流向楼市?三四线还买吗?

2018-04-25 09:05:11  来源:抚州房产网  点击()  我要评论(0)
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我最担心的事儿,终究还是来了。

降准,对好不容易平静一点的楼市,带来了新的冲击。

毕竟,一提到降准,大家的第一反应就是,市场上流动的钱,又多了。

没错,这一次的降准,释放了约4000亿的增量资金。

4月17日,央行宣布,为引导金融机构加大对小微企业的支持力度,增加银行体系资金的稳定性,优化流动性结构,中国人民银行决定,从2018年4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

虽然央行已经非常明确的表示了,这次降准的目的,是为了加大对小微企业的支持力度,并且强调了要把新增资金主要用于小微企业贷款投放。

但是,很多朋友仍有疑惑,这些钱最终会不会又进到楼市里?

这次的降准,是不是房价又要上涨的预兆?

对于这些问题,我们一个一个来回答。

首先,是资金流向问题。

虽然银行在声明中说的很明确也很坚定,本次降准是为了支持小微企业,但是了解货币政策和逻辑的人其实心里都清楚,降准一般都意味着流动性的增加,意味着一定程度上的“开闸放水”。

而放出来的水,最终会去向哪里,是很难控制的。

人往高处走,水往低处流,资本也不例外。

不知道大家还记不记得15年的楼市,是如何从冰冻转为暴热的。

首先,是14年全国大范围解除限购。

然而,解除限购好像并没有什么卵用,14年的楼市依然是不温不火的一年。

于是到了15年,降准+降息这个组合大招就祭出来了。

整个15年,一共降了6准(其中2次是定向降准),降了5息,于是北上深楼市变成什么样子,后来16年二线变成什么样子,想必大家到现在都还有印象,不用我多说。

也许你会觉得,这次不一样,这次降准人家明明都说了,只给小微企业,不会去到楼市里。

然而,历史总是惊人的相似,15年的降准,好几次也是这么说的,是为了更好的支持小微企业。

比如2015年2月4日首次降准,下调0.5个百分点,主要目的就是为了:进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度。

再比如2015年6月28日的定向降准,面向的就是“三农”、“小微企业”、“财务公司”。

然而结果我们也看到了……

而且更加王炸的一件事儿是,就在降准的2天后,有媒体报道称从中国工商银行总行处获得证实:

 

工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。(此前是不超过70年)

 

而且个人住房贷款的最长期限仍然是30年,没有改变。(要知道,此前央行曾明确要求商业银行个人住房贷款最长25年)

对于这个政策,市面上并没有特别多的分析,但是我们一定要非常重视。

因为仔细来看会发现,这不就是针对特定人群的“定向降息”么!

比如一个45岁的中年人,过去只能贷款25年,现在就可以贷满30年,那么每月的月供,相应就少了近20%。

你们想想看,这像不像另一种手法的降息?是不是对于中老年购房者的一种利好?

这还没有结束。

就在19号当天,央行货币委员会委员樊老师在CCTV2的节目中,针对年轻人你该买房还是租房,说了下面这些话。

 


年轻人买房结婚,可以用上面家人的6个钱包,可以6个包凑一起帮着付首付,并且年轻人有条件的话,要尽量利用好按揭贷款买房这个机制。

其中的含义,请自行体会,我们还是回归正题:

释放的流动性最终会流向哪。

做为一个有社会责任感的作者,大大是100%相信,这次降准释放的流动性,一定会被控制的非常好,绝对绝对不会进入到楼市里!

因为按照央行相关负责人的解释来说:

“此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利,属于两种流动性调节工具的替代,而余下的小部分资金则与4月中下旬的税期形成对冲,因此,在优化流动性结构的同时,银行体系流动性的总量基本没有变化,保持中性。”

所以也希望读者们能明白,至少在目前,在台面上,我们的货币政策并没有发生任何的转向!

所以,不要轻信市面上那些鼓吹楼市即将松绑的人,楼市并没有松绑,这两年也绝对不会轻易松绑。

但是,货币是货币,房价是房价,哪怕降准在货币上不会翻出波浪,但在房价上来说,多少还是有影响的。

毕竟,真正决定人们买不买房,影响房价会不会继续上涨的最关键的因素,其实是预期,是信心。

尤其是对于房地产行业来说,预期和信心,比黄金还要珍贵。

而降准这个事儿,改变的就是人们的预期,和信心。

就像过去这十年来,三四线基本没涨,也没人觉得三四线房价会暴涨,于是三四线积压的库存的成了大难题。

然而就在这两年,由于有去库存和棚改的多重利好存在(信心),三四线房价上涨了很多,但是越上涨,却有越多人去买,因为预期还要涨。

于是,去库存可以说是相当的成功。

这就是预期的作用。

房价越涨,看涨的人就越多,买的人也就越多。

房价下跌了,房子便宜了,买的人反而少了。就像是现在的北京,比巅峰时期的买房人少了90%。

所以,一件事对于人们信心的影响,让人们的预期发生的改变,可能比这件事儿本身,更加重要。

就好比降准这件事儿,就算是一个字儿都没有流向房地产,但是对普通人的购房信心,已经产生了相当影响。

毕竟,对于大多数人来说,并不懂什么降准是为了回表对冲,并不理解中国当下流动性并不是太宽松,反而是紧张了,所以才会降息来适当调整。

这就导致了大多数人都会把这次降准误解为货币又一次宽松。

而且在网络上,针对这件事儿接收到的消息,全都是对于各种市场的利好。

不信你在百度上搜下“降准”,看到的就是下面这些。


不是房贷利好,就是楼市利好。

在这样的网络环境中,哪怕新增资金一丁点都没有进楼市,但是在实质上已经刺激了潜在购房群体的神经。

这才是我最担心的事情。

尤其在配合上近期各种人才引进的新闻。

 

甚至还有4个月新落户30万这种多年未遇的重大利好。

 

这叫购房人怎么去冷静的再等等,就算明明知道要被限卖,就算知道现在买房有可能会被套手上,但是现在不买房,焦虑的心情根本无法排除,这种心情甚至会造成严重的抑郁!

大大曾在知乎上就遇到过这样一种情况,并且在跟帖中发现,因晚了2年买房子而出现抑郁状况的人越来越多!

 

面对这样的情况,你叫刚需怎么能一边看着房价不断上涨,一边理智的再等2年再去买房?

不现实的,没有人能长时间的抗住这样的焦虑,也没有人能在这样的焦虑中安心工作,更别提专心科研了。

适当的焦虑和压力,是一个人前进的动力。
过度的焦虑和压力,则会变成心理上的负担,甚至是致命的毒药。

尤其是当社会上大多数人,都以房子的套数来衡量一个人是否成功的时候,这样的问题和压力就会被无限的放大,而刚需和无房者,则首当其冲。

这也是我最最担心的一点,未来这一年,面对迷雾重重的全球局势和国家政策,刚需们的决策压力会越来越大。

最后,说一些自己对未来楼市的预测,希望能给朋友们一个方向。

1.调控之下,房价到底还会不会下跌?

很多人对于调控有误解,认为调控就是要让房价下跌。

其实不是,调控是为了让房价稳定下来,既不大涨也不大跌。

国家一直以来说的,都是要稳定房价,让房地产行业稳定健康的发展,减少系统性金融风险。

国家从来没有说过,要让房价下跌的话。

这是基本态度,我们一定要认清。

就比如这一次的降准,也是因为对内流动性有明显的下行趋势,过于紧缩,很多房贷半年多都放不下来,影响了一些正常的交易,而对外面临着更多的贸易战摩擦,所以在这种时候,为了保证整体的平衡稳定,水多了和面,面多了加水在所难免。至少在今年,楼市绝对不能出现大的波动,不能出现任何问题,从而引发其它体系上的风险。

2.一二线和三四线,该怎么选?

首先,一二线限购不会解除,本轮调控会长时间的持续下去,不会再出现之前那样,2年紧1年松的情况,今年解除限购的可能性几乎为零。

但是,有一句话是这么说的,越是限购的地方,越值得购买,就是因为行情太火,所以才限购。

而不限购的地方,就是因为不够火,所以才需要吸引人口去做贡献。

其次,一二线今年并不是完全没有机会,虽然调控依旧会持续,短时间内不会解除,但是一二线城市会想各自的办法,去解决流动性的问题。比如广大二线城市,用的招数叫人才引进,而很显然,这是被当局支持的。所以,这一个可以借助的东风。

今年不过刚刚开始,等到下半年,会有更多的城市,更多的人才计划供你挑选,别着急,别为了三四线一时的上涨,错过了拿着补贴上车二线的最佳时机。

至于北上深这3个从17年就没怎么变化的城市,其实还留有很大的余地在。

不知道大家发现没有,全国大多数城市,甚至一些热点三四线城市,都发布了限售政策,以此来锁定未来的流动性。

唯独北上深没有,这其实是特地留了一个口子。

你说,当未来的每一天,当全国三四线去库存完成,都被限购的买无可买的时候,资金最先回归的,会是哪里?

自然是不限售的地方。

而且从安全性上来说,不限售的一线城市,资金安全性和流动性最高。

3.三四线还能不能买?

这次降准之后,给了很多三四线地产从业人员很好的理由,去证明房价还要继续涨,同时很多没办法理解本次降准深意的人,也会因为恐慌+一二线限购,跟风去三四线购房,这会导致三四线持续的火热。

所以,如果你真的是刚需,自住,建议你买入别犹豫。

但是,这并不是现在去三四线投资的理由,除了刚需自住以外,大多数三四线都不适合普通人去投资甚至是购买2套房。

除非你有特别多的门路,能够确保自己的退路。

为什么这么说?

1.国家要去三四线库存,这是任务。

2.怎么去库存?人们习惯于买涨不买跌,所以要让房价涨。

3.等房价涨的差不多了,去库存也就去的差不多了,大概率开始限购。

4.限购以后,房子难买也难卖,流动性变差,房价逐渐稳定甚至小幅回落。

5.而相比于动辄50%以上的上涨,回落的10%根本就不算什么,等回落后再买入的人,终究还是亏了。

所以,刚需一定要早买。

6.但是这样的涨幅终究是纸面财富,很难变现,这对于刚需自住来说无关紧要,但是对于投资者来说,是非常致命的问题。

就算纸面财富再多,只要没到变成现金的那一天,都是虚的。

最后,希望大家能多多普及,这次降准并不是货币放开的信号,这次降准出来的资金,绝大多数也不会进入到楼市里。

不然,万一在某些有心人的刻意引导下,本来是一件平稳市场的好事儿,最后却引发新一轮的买房潮,这才是我最担心的事儿。

毕竟,预期和信心,才是对房价影响最大的东西。

 

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